個人再生における住宅ローン以外の担保がついている自宅の扱いについて

１　はじめに

住宅ローンで購入した自宅建物や自宅マンションには，その住宅ローン債権（または住宅ローン債権の保証会社の求償債権）を担保するための抵当権が設定されていますが，それ以外の担保権が設定されている場合もあります。

実務でよく見かけるのは，個人事業者や中小企業の経営者が取引銀行のために設定した根抵当権や，不動産担保ローンで設定された抵当権または根抵当権です。

不動産担保ローンについては，事業者の方のみならず，サラリーマンなど一般の方も利用していることがあります。

このように，住宅に住宅ローン以外の債務を担保するための後順位の抵当権や根抵当権が設定されている場合は，再生計画案の認可・不認可の決定がなされるまでにその後順位の抵当権や根抵当権を消滅させなければ，住宅資金特別条項を利用することはできません（民事再生法１９８条１項ただし書）。

ここでは，その後順位の担保権を消滅させる方法についてご説明します。

２　後順位担保権を消滅させる方法

後順位の担保権を消滅させるには，その担保権がカバーする債権（これを被担保債権といいます）の全額を弁済する必要があります。

例えば，不動産担保ローンで抵当権が設定されている場合，ローン残額を全額弁済すれば，抵当権は消滅し，抵当権設定登記を抹消することができます。

そこで考えらえるのは，再生債務者の親族など第三者に依頼し，後順位担保権の被担保債権全額を弁済してもらう方法です。

この場合，被担保債権の債権者に弁済をした親族などの第三者は，再生債務者に対する求償債権を取得しますので，再生債権者の地位に立つことになります（債権を放棄することも可能です）。

なお，不動産の価値が住宅ローン債権残額を超える場合は，後順位担保権の被担保債権が消滅したことによりその分清算価値は増額しますが，不動産の価値が住宅ローン債権残額以下の場合は清算価値には影響しません。

３　まとめ

弁護士法人心では，個人再生に詳しい弁護士が在籍しておりますので，お気軽にご相談いただければと思います。